Guida dei Notai aggiornata alle nuove norme: permesso di Costruire, SCIA, DIA, certificato di agibilità.

Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato la guida operativa sulla disciplina nazionale dell’attività edilizia alla luce delle recenti novità legislative.

Di seguito la tabella riepilogativa:

TABELLA RIEPILOGATIVA CON DESCRIZIONE DEGLI INTERVENTI EDILIZI, DEL RELATIVO TITOLO ABILITATIVO E DELLA RILEVANZA AI FINI DELLA COMMERCIABILITÀ DEGLI EDIFICI

 (tabella redatta sulla base della legislazione nazionale ed eventualmente ad integrare e coordinare con la legislazione in vigore in ogni singola Regione)

 

MANUTENZIONE ORDINARIA
Definizione Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
Così definisce gli interventi di ordinaria manutenzione l’art. 3, c.1, lett. a, T.U. D.P.R. 380/2001: “… gli interventi edilizi riguardanti le opere volte alla riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. Trattasi di interventi assolutamente liberi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo (art. 6, c. 1, T.U. D.P.R. 380/2001) Essendo attività libera non è mai messa in discussione la COMMERCIABILITA’ dei beni.Non vi sarebbe neppure la possibilità di menzionare alcunché posto che non è richiesto alcun titolo edilizio.

 

MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Definizione Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
Così definisce gli interventi di straordinaria manutenzione l’art. 3, c.1, lett. b, del T.U. D.P.R. 380/2001: “... le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle desti. A) se non interventi NON strutturali che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici (compresa l’apertura diporte interne o lo spostamento di pareti interne): interventi liberi per i quali non è richiesto un titolo abilitativo. E’ peraltro necessaria laprevia comunicazione inizio lavori accompagnata da una relazione tecnica a firma di tecnico abilitato

(art. 6, c. 2 e c. 3 T.U.) B) se interventi strutturali necessita la S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R.

380/2001) (salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, art. 22, c.7.TU)

Essendo interventi “minori” non è mai messa in discussione la COMMERCIABILITA’ dei beni.La menzione negli atti traslativi o divisionali è facoltativa (per la storia urbanistico edilizia dell’edificio) e comunque la sua mancanza non incide mai sulla validità dell’atto.

 

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
Definizione Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
Così definisce gli interventi di “restauro e di risanamento conservativol’art. 3, c.1, lett. c, del T.U. D.P.R. 380/2001: “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio” Trattasi di Interventi soggetti a S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) (salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, ex art. 22, c.7.TU) Essendo interventi “minori” non è mai messa in discussione la COMMERCIABILITA’ dei beni.La menzione negli atti traslativi o divisionali è facoltativa (per la storia urbanistico edilizia dell’edificio) e comunque la sua mancanza non incide mai sulla validità dell’atto.

 

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Così definisce gli interventi di “ristrutturazione edilizia” l’art. 3, c.1, lett. d, del T.U. D.P.R. 380/2001: “… gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.”Ai fini della individuazione della disciplina applicabile bisogna distinguere tra:A) ristrutturazione “maggiore”

B) ristrutturazione “minore”

Definizione Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
A) RISTRUTTURAZIONE “MAGGIORE” (art.10, c.1, lett. c) T.U. D.P.R. 380/2001) trattasi degli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs.22.1.2004 n. 42 e s.m.i.”. Trattasi di interventi soggetti a PERMESSO DI COSTRUIRE (Art. 10, c.1, lett. c, T.U.)E’ prevista in alternativa al permesso di costruire la possibilità di avvalersi della SUPER-DIA (Art 22, c. 3, lett.a) T.U.) Gli edifici oggetto di “ristrutturazione maggiore” eseguita in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità dallo stesso sono INCOMMERCIABILI La mancata menzione negli atti traslativi o divisionali del titolo abilitativo (relativo alla ristrutturazione) nedetermina la nullità (arg. art. 46, c 5bis, T.U.)
B) RISTRUTTURAZIONE “MINORE” (art. 3, c.1, lett. d) T.U. D.P.R. 380/2001) si tratta della ristrutturazione, rientrante nella definizione di cui all’art. 3, c.1, lett. d) T.U. D.P.R. 380/2001, che riguarda tutti gli altri interventi, consistenti in un insieme sistematico di opere, che, comportando trasformazioni strutturali o di destinazione d’uso, non possono qualificarsi né comemanutenzione straordinaria né come restauro o risanamento conservativo e, comunque, non presentano le caratteristiche degli interventi previsti dall’art. 10, c.1, lett. c) T.U. D.P.R. 380/2001.Rientrano nella ristrutturazione minore anche gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modificazioni della

sagoma, sempreché abbiano per oggetto immobili non sottoposti a vincoli ai sensi del D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42

Trattasi di Interventi soggetti a S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) (salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, ex art. 22, c.7.TU) Essendo interventi “minori” non è mai messa in discussione la COMMERCIABILITA’ dei beni.La menzione negli atti traslativi o divisionali è facoltativa (per la storia urbanistico edilizia dell’edificio) e comunque la sua mancanza non incide mai sulla validità dell’atto.
SINGOLI INTERVENTI STRUTTURALI
Si tratta di interventi edilizi sull’esistente che non trovano una precisa definizione legislativa ma che comunque hanno evidente rilevanza urbanistica: si tratta di interventi singoli, che come tali non possono qualificarsi come “ristrutturazione edilizia”, mancando l’”insieme sistematico di opere” prescritto dall’art. 3, c.1, lett. d) T.U., ma che comportando, comunque, una “trasformazione parziale” dell’edificio non possono neppure qualificarsi né come manutenzione straordinaria né come restauro o risanamento conservativo (interventi volti alla conservazione dell’edificio ed il restauro/risanamento sempre attraverso un insieme sistematico di opere).
Esemplificazioni Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
1. il mutamento di destinazione d’uso solo funzionale (non accompagnato da opere) che implichi variazione degli standards di cui al D.M. 2 aprile 19682. il frazionamento di quella che in progetto era un’unica unità in due o più unità (con l’esecuzione di opere minime, esclusivamente “interne”, per ottenere la fisica separazione)3. l’accorpamento di quelle che in progetto erano due o più unità in un’unica unità (con l’esecuzione di opere minime, esclusivamente “interne”, per ottenere la fusione fra le unità)

4.semplici modifiche prospettiche (ad esempio apertura o chiusura di una o più

finestre, di una o più porte)

5. l’intervento volto a realizzare

l’ampliamento o la sopraelevazione di un edificio o di un’unità, all’interno della sagoma esistente, sempreché non porti alla realizzazione di un’unità funzionalmente autonoma (nel qual caso si rientrerebbe nella tipologia della “nuova costruzione” ex art. 3 primo comma lett. e.1) T.U.) e che, comunque, non consegua ad un insieme sistematico di opere riguardanti l’intero manufatto (nel qual caso si rientrerebbe nella tipologia della “ristrutturazione maggiore”)

6. L’intervento volto a realizzare un manufatto pertinenziale a servizio di un edificio principale, con volume non superiore al 20% del volume dell’edificio principale, e che non potrebbe essere utilizzato autonomamente o comunque separatamente dall’edificio principale (ad esempio una autorimessa esterna a servizio di un fabbricato esistente senza possibilità di accesso autonomo se non attraverso l’immobile principale)

Trattasi di Interventi soggetti a S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) (salva la facoltà dirichiedere il permesso di costruire, ex art. 22, c.7.TU) Essendo interventi “minori” non è mai messa in discussione la COMMERCIABILITA’ dei beni.La menzione negli atti traslativi o divisionali è facoltativa (per lastoria urbanistico edilizia dell’edificio) e comunque la sua mancanza non incide mai sulla validità dell’atto
RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
Definizione Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
Così definisce gli interventi di“ristrutturazione edilizia” l’art. 3, c.1, lett. d, del T.U. D.P.R. 380/2001: “… gli interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico – edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Trattasi di interventi soggetti a PERMESSO DI COSTRUIRE (Art. 10, c.1, lett. b), T.U.)E’ prevista in alternativa al permesso di costruire la possibilità di avvalersi della SUPER-DIA per gli interventi di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da pianiattuativi comunque denominati,, che contengano precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive ….;

(art. 22, c.3, T.U.)

Gli immobili oggetto di ristrutturazione urbanistica eseguita in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità dallo stesso sono INCOMMERCIABILILa mancata menzione negli atti traslativi o divisionali del titolo abilitativo ne determina la nullità
NUOVA COSTRUZIONE
Definizione Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
Così definisce gli interventi di “nuova costruzione” l’art. 3, c.1, lett. e, del T.U. D.P.R. 380/2001: “…. quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventipertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, ancorché

siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove

comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato”

Trattasi di interventi soggetti a PERMESSO DI COSTRUIRE (Art. 10, c.1, lett. a, T.U.)E’ prevista in alternativa al permesso di costruire la possibilità di avvalersi della SUPER-DIA per i seguenti interventi (Art 22, c. 3, TU)- gli interventi di nuova costruzione qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, che contengano precise disposizioni planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, ….;

- gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise

disposizioni planovolumetriche

Le “nuove costruzioni” eseguite in assenza di titolo abilitativo o intotale difformità dallo stesso sonoINCOMMERCIABILI.

La mancata menzione negli atti traslativi o divisionali del titolo

abilitativo (relativo alla vicenda costruttiva dell’edificio) ne determina la nullità

MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO
Definizione Disciplina edilizia Rilevanza ai fini della commerciabilità
MUTAMENTO FUNZIONALE:senza opere di carattere strutturale Trattasi di Interventi soggetti a S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) (salva la facoltà dirichiedere il permesso di costruire, ex art. 22, c.7.TU Essendo interventi “minori” non è mai messa in discussione laCOMMERCIABILITA’ dei beni.La menzione negli atti traslativi o divisionali è facoltativa (per la

storia urbanistico edilizia dell’edificio) e comunque la sua mancanza non incide mai sulla validità dell’atto

MUTAMENTO STRUTTURALE:se accompagnato dall’esecuzione di operedi carattere strutturale SE QUALIFICABILI COME INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE MAGGIORE:interventi soggetti a PERMESSO DI COSTRUIRE (Art. 10, c.1, lett. c,T.U.).E’ prevista in alternativa al permesso di costruire la possibilità di avvalersi della SUPER-DIA (Art 22, c. 3, lett.a) T.U.)

 

SE NON QUALIFICABILI COME

INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE MAGGIORE:

Interventi soggetti a S.C.I.A (art. 22, c.1. T.U. D.P.R. 380/2001) (salva la facoltà di richiedere il permesso di costruire, ex art. 22, c.7.TU

SE QUALIFICABILI COME INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE MAGGIORE: gli edifici oggetto “ristrutturazionemaggiore” eseguita in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità dallo stesso sonoINCOMMERCIABILI. La mancata menzione negli atti traslativi o divisionali del titolo abilitativo (relativo alla ristrutturazione) ne

determina la nullità (arg. art. 46, c 5bis, T.U.)

SE NON QUALIFICABILI COME

INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE MAGGIORE: essendo interventi “minori” non è mai messa in discussione la COMMERCIABILITA’ dei beni.

La menzione negli atti traslativi o divisionali è facoltativa (per la

storia urbanistico edilizia dell’edificio) e comunque la sua

mancanza non incide mai sulla validità dell’atto.

 

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84 commenti su “Guida dei Notai aggiornata alle nuove norme: permesso di Costruire, SCIA, DIA, certificato di agibilità.
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